Menilik Prospek Saham Lennar di Tengah Anjloknya Harga Rumah AS

Profil Singkat Lennar

Lennar Corporation adalah perusahaan yang berdiri sejak 1954 dan kini menjelma sebagai raksasa penyedia jasa konstruksi perumahan (home builder) dan pemilik lahan di Amerika Serikat (AS). Nama perusahaan sendiri diambil dari singkatan dua nama pendirinya, Leonard Miller dan Arnold Rosen.

Bisa dibilang, Lennar adalah jagoan di segmen konstruksi perumahan AS. Sebagai buktinya, pada tahun fiskal 2022, perusahaan sukses melego 66.400 unit rumah dengan harga rata-rata US$480.000 per unitnya. Selain itu, Lennar kini beroperasi di setidaknya 25 negara bagian di AS.

Saking suksesnya, tak heran jika kemudian dua segmen bisnis tersebut menyumbang 95% terhadap total pendapatan perusahaan.

Namun, selain bergerak di sektor konstruksi perumahan, Lennar juga mengembangkan sayap di bidang jasa keuangan, khususnya hipotek, asuransi, manajemen investasi, dan layanan finansial lainnya. Hanya saja, lini usaha ini hanya menyumbang 3% terhadap total pendapatan perusahaan.

Adapun lini usaha lain yang dijalankan Lennar adalah bisnis multifamily yang meliputi sewa atau penjualan apartemen dan bangunan bersama lainnya dengan kontribusi pendapatan sebesar 2%.

Tesis Investasi

1. Penjualan Rumah AS Kembali Pulih di Tengah Kenaikan Mortgage Rate

Mengingat porsinya yang signifikan terhadap pendapatan perusahaan, segmen bisnis konstruksi perumahan tentu sangat dipengaruhi oleh dinamika penjualan rumah di AS. Sayangnya, masyarakat AS tampaknya terlihat mengerem nafsu untuk memiliki hunian baru setidaknya dalam dua tahun terakhir.

Data biro sensus AS menunjukkan, penjualan rumah baru di AS sempat mencapai 1,02 juta unit pada Agustus 2020 alias penjualan bulanan tertingginya dalam 10 tahun terakhir. Namun, sejak saat itu, penjualan rumah baru di AS terus tiarap dan bahkan terkontraksi hampir 50% menjadi 543.000 di Juli 2022.

Untungnya, penjualan rumah baru AS perlahan pulih. Setahun setelahnya, atau tepatnya Juli 2023, AS mencatat penjualan rumah baru sebanyak 714.000 atau tumbuh 31,49% dari periode yang sama tahun lalu.

Uniknya, kenaikan penjualan ini terjadi meski tingkat suku bunga kredit pemilikan rumah AS (mortgage rate) berada di level yang tinggi, mengikuti kenaikan tingkat suku bunga acuan AS. Bahkan, penjualannya cukup kuat sampai realisasi penjualan rumah baru di Juli mencetak rekor tertingginya dalam 17 bulan terakhir.

Berdasarkan fakta tersebut, sejumlah analis memprediksi bahwa penjualan rumah AS masih akan terus bertumbuh sebesar 6,5% antara Juli 2023 hingga 2024. Hal itu tentunya akan menjadi angin segar bagi kinerja keuangan Lennar ke depan.

2. Lennar Adalah Jawara Industri Hunian AS

Selama 69 tahun berkiprah di industri properti, Lennar berhasil menaikkan pamornya sebagai perusahaan paling penting di jagat tersebut.

Tengok saja, pada 2022, Lennar berhasil membukukan penjualan rumah baru sebesar US$31,78 miliar atau 23,93% dari total pasar industri konstruksi rumah AS sebesar US$132,8 miliar. 

Kendati demikian, perusahaan hanya menjadi juara dua di segmen tersebut. Adapun titel juara pertama dipegang oleh D.R. Horton (DHI) dengan nilai penjualan US$32,57 miliar, terpaut tipis jika dibanding pencapaian Lennar.

Namun, hal menarik lainnya yang patut diperhatikan adalah kokohnya posisi Lennar sebagai unggulan pasar home builders, yang sepertinya sangat sulit disusul oleh pesaing-pesaing lainnya.

Setelah Lennar, perusahaan yang menduduki peringkat ketiga di pasar konstruksi perumahan adalah PulteGroup. Namun, PulteGroup ternyata hanya mengambil porsi 11,87% terhadap ukuran pasar tersebut, dua kali lipat lebih kecil dibanding Lennar.

Hanya saja, pada laporan keuangan terbarunya, Lennar mengatakan bahwa ukuran pangsa pasarnya turun tipis menjadi 21,48%. 

Kendati demikian, dengan pertumbuhan pasar home builders AS dengan rata-rata 3,4% per tahun dalam lima tahun terakhir, Lennar diharapkan masih mampu menjaga predikatnya sebagai pemain utama di kompetisi industri konstruksi perumahan AS.

3. Dongkrak Kinerja Keuangan, Lennar Siapkan ‘Jurus’ Bisnis Baru

Menjadi penguasa di segmen home builders di AS tak serta merta bikin Lennar berpuas diri. Perusahaan rupanya masih getol memutar otak mencari strategi bisnis baru yang diharapkan dapat mengungkit kinerja keuangannya di masa depan.

Salah satu strategi tersebut adalah Land-lighter, di mana perusahaan akan mengonversi sejumlah kavling lahan yang dimilikinya dan mengubahnya menjadi bangunan baru. Namun, perusahaan tetap berhati-hati dalam melancarkan siasat bisnis tersebut. Lennar baru akan menggarap lahan-lahan tidur miliknya jika bangunan yang bakal berdiri di atasnya memiliki tngkat pengembalian yang tinggi.

Selain ditujukan untuk mengurangi inventaris “menganggur”, strategi tersebut rupanya juga menjadi jurus perusahaan untuk meraup pendapatan mumpuni di bisnis konstruksi bangunan. Dengan kata lain, strategi itu diharapkan tak hanya mengoptimalisasi sumber daya tanah yang dimilikinya namun juga bertujuan untuk meningkatkan arus kas.

Strategi ini tampaknya sudah menunjukkan buah manis. Pada akhir kuartal II tahun fiskal 2023, perusahaan mengatakan bahwa 70% dari total stok rumah yang dimilikinya telah terjual. Angka ini membaik dari 68% di periode yang sama tahun sebelumnya.

Mengulas Aspek Finansial Lennar

Pendapatan

Lennar selalu menikmati pertumbuhan pendapatan antara 2010 hingga 2022. Hanya saja, perusahaan sepertinya harus pasrah melihat kontraksi pertumbuhan pendapatannya, yang merupakan imbas dari penurunan harga jual yang ditetapkan. 

Harga rumah adalah faktor yang sangat sensitif dalam memengaruhi kinerja pendapatan perusahaan. Maklum, seperti yang sudah dijelaskan sebelumnya, mayoritas pendapatan Lennar bersumber dari jasa pembangunan perumahan.

Adapun detail mengenai rincian pendapatan Lennar per segmen bisnis bisa disimak melalui diagram berikut.

Namun pertanyaannya, bagaimana penjelasan detail mengenai realisasi masing-masing segmen bisnis perusahaan di laporan keuangan terbarunya?

Homebuilding

Di kuartal II tahun fiskal 2023, Lennar membukukan pendapatan US$7,6 miliar dari segmen konstruksi rumah, melorot dari 5% dari US$8 miliar di periode yang sama tahun lalu. 

Seperti yang disinggung sebelumnya, hal ini terjadi karena rata-rata harga rumah baru AS turun dari US$483.000 di triwulan II tahun lalu menjadi US$449.000 di kuartal yang sama tahun ini. Hal itu merupakan imbas dari keputusan perusahaan properti untuk menyesuaikan harga rumah dengan kondisi pasar yang terjadi saat ini,

Memang, di saat yang sama, perusahaan juga berhasil menambah jumlah unit rumah terjual dari 16.549 unit di kuartal II tahun lalu menjadi US$17.074 unit di periode yang sama setahun berikutnya. Namun, angka pertumbuhan tersebut hanyalah sebesar 3% saja sehingga tidak cukup untuk “mengimbangi” penurunan harga rumah sebesar 7%. Akibatnya, perusahaan tidak mampu mendongkrak kinerja pendapatannya.

Malang bagi Lennar, penurunan harga rumah ini terjadi di tengah pembengkakan biaya konstruksi seiring meningkatnya harga bahan-bahan bangunan dan nilai upah tenaga kerja konstruksi perumahan. Alhasil, perusahaan pun harus rela melihat tingkat margin laba kotornya terjungkal.

Pada kuartal II tahun fiskal 2023, Lennar membukukan margin laba kotor US$1,7 miliar atau 22,5% dari pendapatan. Angka tersebut rupanya terjun dari US$2,4 miliar, atau 29,5% dari pendapatan, di periode yang sama tahun lalu.

Tak hanya biaya konstruksi, perusahaan juga mencatat pembengkakan biaya penjualan, umum, dan administrasi menjadi US$511 juta di kuartal II tahun fiskal 2023, naik dari US$487 juta di kuartal yang sama tahun lalu, yang didorong oleh meningkatnya penggunaan jasa broker agar perusahaan bisa tetap menjual rumah di kondisi ekonomi yang penuh ketidakpastian.

Jasa Keuangan

Berbeda dengan segmen konstruksi perumahan, Lennar justru menikmati pertumbuhan pendapatan di segmen jasa keuangan. Pada kuartal II tahun fiskal 2023, perusahaan berhasil mencetak pendapatan operasional US$112 juta dari segmen ini atau meningkat dari US$104 juta di periode yang sama tahun sebelumnya.

Hal ini utamanya disebabkan oleh kenaikan tingkat margin dari setiap komitmen pembiayaan hipotek yang dicatat perusahaan sepanjang periode tersebut. 

Laba Bersih

Selain menikmati pertumbuhan dari sisi pendapatan, Lennar juga ternyata mengalami pertumbuhan laba yang mantap. Bahkan, pertumbuhan tahunannya mencapai dua digit antara 2020-2022.

Hanya saja, tingkat pertumbuhan laba perusahaan di tahun ini sepertinya akan terkikis seiring penurunan margin laba dan tingginya beban-beban, termasuk beban bunga sebagai imbas dari kenaikan tingkat suku bunga acuan AS.

Alhasil, analis memprediksi laba bersih Lennar diprediksi akan terkontraksi hingga ke level US$3,63 miliar di tahun fiskal 2023, turun dari realisasi 2022 di US$5,66 miliar

Likuiditas yang Baik

Lennar mengakhiri kuartal II 2023 dengan posisi kas dan setara kas sebesar US$4 miliar, turun tipis dari US$4,06 miliar di triwulan sebelumnya. Kendati begitu, perusahaan memiliki utang siaga dalam bentuk kredit bergulir dengan plafon US$2,6 miliar yang bisa ditarik kapan saja, sehingga Lennar sejatinya bisa memiliki total likuiditas US$6,6 miliar.

Selain itu, perusahaan mengakhiri kuartal tersebut dengan rasio utang terhadap modal untuk bisnis pembangunan rumah sebesar 13,3%, turun dari 14,2% pada kuartal sebelumnya. Lennar juga mengumumkan proogram pembelian kembali 2 juta lembar saham dengan total nilai US$208 juta pada kuartal II tahun ini.

Valuasi

Apabila ditilik dari sisi valuasi, Lennar sejatinya punya posisi yang cukup menarik dibanding pesaing-pesaingnya. 

Pasalnya, nilai valuasi saham Lennar relatif “murah”, yakni memillki rasio nilai buku terhadap pendapatan sebelum bunga, pajak, depresiasi, dan amortisasi (rasio EV/EBITDA) sebesar 6,5, lebih rendah dari kompetiitornya seperti D.R. Horton (6.8x) dan NVR Inc. (9,6x). Kendati begitu, valuasi ini masih lebih tinggi dibanding PulteGroup sebesar 5x.

Sementara itu, konsensus analis meramal bahwa harga saham Lennar akan berada di US$137,82, atau menunjukkan potensi apresiasi 17% dari harga penutupan 15 September 2023 sebesar US$117.

Berdasarkan hal tersebut, Pluang menganggap bahwa Lennar bisa menjadi salah satu perusahaan yang cocok bagi Sobat Cuan yang punya gaya investasi value investing mengingat prospek perusahaan cukup baik ke depan. Terlebih, industri properti saat ini sudah berangsur-angsur pulih, yang tentunya bisa membuat analis kembali mengerek target harga saham perusahaan.

Apalagi, perusahaan investasi yang dinakhodai begawan saham Warren Buffett, Berkshire Hathaway, baru-baru ini membeli tiga saham papan atas industri Home Builder, yaitu Lennar, D.R. Horton dan NVR.

Risiko Investasi

Setiap jenis investasi tentunya memiliki risiko, tak terkecuali berinvestasi pada saham Lennar. Berikut beberapa risiko yang wajib kamu ketahui sebelum berinvestasi di saham Lennar:

1. Risiko Suku Bunga: Biaya pembiayaan untuk perusahaan pembangun rumah sangat erat terkait dengan dinamika suku bunga. Kenaikan suku bunga dapat meningkatkan biaya pinjaman, yang dapat merenggut margin keuntungan dan membuat pembeli harus membayar beban bunga lebih mahal untuk membeli rumah dengan sistem cicilan.
2. Risiko Persaingan: Lennar beroperasi di pasar yang sangat kompetitif. Masuknya pesaing baru atau kemajuan dari pesaing yang sudah ada dapat mengancam pangsa pasar dan profitabilitasnya. Inovasi dan strategi bisnis dari pesaing seperti D.R. Horton atau Pulte Group bisa berdampak pada kinerja saham Lennar.
3. Risiko Pasar: Perlambatan pertumbuhan ekonomi global akan melemahkan permintaan masyarakat terhadap produk Lennar yang tergolong sebagai luxury goods.
4. Gangguan Rantai Pasokan: Perusahaan pembangun rumah mengandalkan rantai pasok yang kompleks untuk material dan tenaga kerja. Gangguan dalam rantai pasokan, seperti kekurangan material penting atau tenaga kerja terampil dapat menyebabkan penundaan dan biaya lebih dalam proyek konstruksi.

Mulai Perjalanan Investasimu dengan Aman di Pluang!

Download aplikasi Pluang untuk investasi Saham AS, emas, ratusan aset kripto dan puluhan produk reksa dana mulai dari Rp5.000 dan hanya tiga kali klik saja!

Dengan Pluang, kamu bisa melakukan diversifikasi aset dengan mudah dan aman karena seluruh aset di Pluang sudah terlisensi dan teregulasi. Ayo, download dan investasi di aplikasi Pluang sekarang!