Hipotek

DEFINISI

Mortgage atau hipotek adalah perjanjian yang memungkinkan orang meminjam uang untuk membeli properti, yang dapat diambil alih oleh pemberi pinjaman jika peminjam gagal membayar.

Memahami Hipotek    

Dengan harga properti yang semakin mahal, sebagian besar keluarga Indonesia tidak mampu membeli rumah sepenuhnya dalam bentuk tunai. Bank dan lembaga keuangan lainnya menerbitkan hipotek, sejenis pinjaman yang dijamin, untuk membantu peminjam membeli properti.

Peminjam biasanya harus menyediakan uang muka senilai persentase dari jumlah pinjaman dan harus membayar kembali pinjaman melalui pembayaran rutin selama periode waktu tertentu. Hipotek datang dengan suku bunga yang dapat diperbaiki atau disesuaikan (variabel). Jika peminjam lalai dalam pinjaman, pemberi pinjaman dapat mengambil-alih rumah.

CONTOH

Bayangkan, Anton dan Yani telah menemukan rumah impian mereka. Hal tersebut datang dengan harga Rp750 Juta, yang mereka tidak mampu membelinya. Anton dan Yani mengajukan hipotek di bank lokal. Setelah meninjau aset pasangan, pekerjaan, sejarah kredit, dan faktor-faktor lain, bank menawarkan mereka pinjaman rumah.

Pasangan itu setuju untuk menyumbang uang muka sebesar Rp150 Juta, yang merupakan 20% dari harga pembelian rumah. Bank mengeluarkan pinjaman Rp600 Juta untuk menutupi 80% sisanya. Pasangan itu akan membayar kembali pinjaman dengan bunga setiap bulan selama 20 tahun.

Kesimpulan

Memiliki hipotek adalah seperti menyewa rumah sendiri …

Meskipun kamu memiliki rumah, kamu mendapatkannya dengan uang pinjaman. Jika kamu berhenti membayar, bank dapat mengambil alih rumah. Jadi selama beberapa tahun tertentu, kamu pada dasarnya membayar sewa ke bank. Ketika kamu membayar kembali pinjaman (dengan bunga), kamu baru benar-benar memiliki rumah tersebut.

Ketahui Lebih Lanjut…

Bagaimana cara kerja hipotek?

Apa perbedaan antara pinjaman rumah dan hipotek?

Jenis-jenis hipotek

Apa kelebihan dan kekurangan memiliki mortgage?

Bisakah pemberi pinjaman menjual hipotek saya?

Bagaimana Cara Kerja Mortgage?

Mengambil hipotek bisa menjadi proses yang membingungkan. Berikut langkah-langkahnya:

Tinjau Skor Kredit

Skor kredit merupakan faktor penting dalam menentukan apakah kamu bisa mendapatkan hipotek dan tingkat bunga yang bisa diterima. Semakin tinggi skor kreditmu, semakin rendah tingkat suku bunga yang akan kamu peroleh.

Jika skor berada di sisi yang lebih rendah, kamu mungkin ingin meluangkan waktu untuk meningkatkannya sebelum mencoba mendapatkan hipotek.

Lihat Kemampuan Finansial

Seringkali pemberi pinjaman bersedia menawarkan pinjaman untuk rumah yang lebih mahal daripada yang sebenarnya kamu mampu. Adalah tugasmu untuk memastikan dapat melakukan pembayaran bulanan yang disertai dengan hipotek. Ketika kamu mencari tahu apa yang sesuai dengan anggaran, kamu mungkin ingin mempertimbangkan biaya asuransi rumah, pajak properti, utilitas, pemeliharaan, dan pengeluaran lain yang datang dengan memiliki rumah.

Menabung untuk Uang Muka

Kamu hampir selalu harus memiliki uang muka saat membeli rumah. Kebanyakan orang mencoba untuk menyimpan uang muka senilai 20% dari harga rumah. Itu karena banyak kreditur membutuhkan peminjam yang membayar lebih sedikit untuk mengambil asuransi hipotek swasta.

Peminjam adalah orang yang membayar untuk asuransi hipotek swasta, tetapi di sana untuk melindungi pemberi pinjaman jika kamu gagal pada pinjaman. Namun, beberapa pemberi pinjaman, sekarang ini tidak memerlukannya bahkan dengan pembayaran uang muka yang lebih rendah.

Dapatkan Persetujuan Awal

Saat membeli rumah, kamu biasanya ingin mendapat persetujuan awal untuk hipotek melalui pemberi pinjaman. Penjual biasanya lebih suka menerima tawaran dari seseorang dengan persetujuan awal, karena itu menunjukkan bank telah berjanji untuk meminjamkan uang kepadamu.

Saat kamu mendapat persetujuan awal, kreditur akan memberi tahu seberapa besar mereka bersedia meminjamkan untuk rumah dan tingkat bunga yang ingin mereka perpanjang. Sebagian besar bank menawarkan persetujuan awal yang berlaku untuk beberapa hari tertentu. 

Sebelum mendapatkan persetujuan sebelumnya, kamu mungkin ingin mendapatkan penawaran dari beberapa pemberi pinjaman yang berbeda. Kamu dapat melakukan ini dengan mendapatkan pra-kualifikasi, yaitu ketika pemberi pinjaman memberimu penawaran tentatif menggunakan informasi terbatas. Setelah kamu memilih pemberi pinjaman dan mendapatkan persetujuan awal, mereka akan meminta semua dokumen dan informasi keuanganmu untuk mengunci biaya.

Tutup Kesepakatan

Setelah kamu mendapat persetujuan sebelumnya dan mengajukan penawaran di rumahmu, ada beberapa langkah lain yang dilakukan, termasuk inspeksi dan penilaian rumah. Saat kamu menutup transaksi, kamu akan menandatangani surat perjanjian yang menguraikan semua detail pinjaman, termasuk suku bunga, jumlah pinjaman, jangka waktu pinjaman, dan jadwal pembayaran. Kamu juga akan menandatangani dokumen hipotek, yang memberi kreditur hak untuk mengambil rumah jika kamu berhenti membayar kembali. 

Setelah kesepakatan ditutup, tugas Anda adalah melakukan pembayaran mortgage tepat waktu agar pinjaman Anda tetap bereputasi baik.

Apa Perbedaan antara Pinjaman Rumah dan Mortgage?

Banyak orang menggunakan istilah “pinjaman rumah” dan “hipotek” secara bergantian, tetapi ada sedikit perbedaan. Pinjaman rumah mengacu pada uang aktual yang kamu pinjam dari pemberi pinjaman, sedangkan hipotek mengacu pada perjanjian kontrak yang kamu buat dengan pemberi pinjaman. Hipotek memungkinkan pemberi pinjaman untuk menyita rumah jika kamu gagal membayarnya.

Jenis-jenis Hipotek

Tidak semua hipotek diciptakan sama. Berikut ini beberapa tipe yang berbeda: 

KPR bunga tetap vs. tingkat bunga disesuaikan

Hipotek suku bunga tetap adalah mortgage di mana suku bunga tidak berubah selama seluruh jangka waktu pinjaman. Jenis mortgage ini memberikan konsistensi – kamu tahu persis pembayaran bulanan dan yakinlah bahwa kamu tidak akan terkena dampak suku bunga yang lebih tinggi nanti. Keuntungannya adalah kamu sering memulai dengan tingkat bunga yang lebih tinggi daripada hipotek dengan tingkat bunga yang disesuaikan (Adjustable-Rate Mortgage – ARM).

ARM hadir dengan tingkat bunga variabel. Ini sering dimulai dengan tingkat pengantar yang rendah, tetapi itu dapat berubah dari waktu ke waktu berdasarkan fluktuasi suku bunga pasar. Perjanjian hipotekmu biasanya akan menentukan seberapa besar tingkat kenaikannya saat pertama kali disesuaikan, setiap kali setelah itu, dan sepanjang masa pinjaman (batasnya seringkali 5 persen).

Akhirnya, hipotek hibrida menggabungkan fitur mortgage dengan tingkat bunga tetap dan tingkat bunga yang dapat disesuaikan. Mereka memiliki tingkat bunga tetap untuk jangka waktu tertentu (seringkali tiga, lima, atau 10 tahun), kemudian beralih ke tingkat bunga yang dapat disesuaikan selama sisa masa pinjaman. 

KPR 15 tahun vs. 30 tahun

Saat mengambil mortgage, kamu akan memiliki pilihan berbagai persyaratan pembayaran. Dua jenis yang paling umum adalah mortgage 15 tahun dan 30 tahun. Mortgage 15 tahun memiliki pembayaran bulanan yang jauh lebih tinggi, karena kamu melunasi pinjaman dua kali lebih cepat. Namun, ia juga sering memiliki tingkat bunga yang lebih rendah, dan bunga itu tidak memiliki banyak tahun untuk tumbuh. 

Banyak orang memilih hipotek 30 tahun, karena mereka memberimu lebih banyak tahun untuk melunasi pinjaman, yang menghasilkan pembayaran bulanan yang lebih rendah. Namun, kamu biasanya memiliki tingkat bunga yang lebih tinggi, dan pada akhirnya kamu akan membayar lebih banyak bunga secara total dibandingkan dengan mortgage 15 tahun.  

Apa Kelebihan dan Kekurangan Memiliki Mortgage?

Sementara hipotek dapat menawarkan peluang besar bagi peminjam, mereka memiliki kerugian juga.

Keuntungan Memiliki Mortgage

Mortgage menjadikan kepemilikan rumah menjadi kenyataan bagi orang-orang yang tidak mampu membayar tunai ratusan ribu dolar di muka untuk sebuah rumah. Karena kamu menyebarkan biaya itu selama beberapa dekade, membeli rumah menjadi jauh lebih terjangkau.

Ada juga fakta bahwa, ketika kamu menyewa rumah, kamu memberikan uang kepada orang lain. Saat kamu pindah di akhir masa sewa, kamu tidak dapat mendapatkannya kembali. Saat kamu memiliki hipotek, pembayaran bulanan tersebut mengarah ke ekuitasmu di rumah, yang berarti itu adalah uang yang berpotensi kamu dapatkan kembali ketika menjualnya.

Mortgage juga dilengkapi dengan manfaat pajak potensial. Kamu mungkin dapat mengurangi semua atau sebagian dari pembayaran bunga mortgage atau asuransi hipotek pribadi untuk pengembalian pajak tahunanmu. Pengurangan ini dapat menurunkan penghasilan kena pajakmu, dan juga tagihan pajak.

Kekurangan Memiliki Mortgage

Pertama-tama, mortgage itu mahal. Meskipun mereka cenderung memiliki tingkat bunga yang lebih rendah daripada kebanyakan jenis utang lainnya, dan tingkat bunga berada pada posisi terendah secara history, kamu tetap membayar sejumlah besar bunga selama masa mortgage.

Hipotek dengan tingkat yang dapat disesuaikan datang dengan kerugian mereka sendiri. Jika suku bunga naik, pembayaran bulananmu bisa menjadi jauh lebih tinggi dan berpotensi menjadi tidak terjangkau. Beberapa ARM memiliki penalti untuk pembayaran di muka, sehingga kamu tidak dapat menghindari kenaikan suku bunga dengan menjual atau melunasi mortgagemu lebih awal tanpa membayar imbalan. 

Itu juga kenyataan bahwa kamu bisa kehilangan uang di rumahmu. Real estate cenderung memiliki atau meningkatkan nilainya dalam periode waktu yang lebih lama, tetapi itu tidak membuat rumahmu tidak mungkin kehilangan nilainya saat kamu memilikinya. Pasar perumahan berfluktuasi – kamu dapat membeli rumah di puncak harga pasar dan harus menjualnya ketika harga pasar sedang turun.

Kelemahan lain yang datang dengan hipotek adalah kamu telah membuat komitmen kepada pemberi pinjaman untuk melakukan pembayaran bulanan selama beberapa dekade. Jika pernah ada waktu di mana kamu tidak bisa, itu bisa mengakibatkan penyitaan.  Hal ini menurunkan skor kredit dan bisa membuatmu lebih sulit untuk mendapatkan pinjaman di masa depan.

Bisakah Pemberi Pinjaman Menjual Hipotek Saya?

Bank dan lembaga pemberi pinjaman sering menjual mortgage (Surat Sanggup Bayar) untuk mendapatkan uang mereka kembali dan membebaskan arus kas. Kelompok investor yang membeli uang kertas mortgage itu, terkadang dengan diskon, mengambil alih pembayaran pokok dan bunga dari peminjam.

Sebagian besar pembeli nota ini bukan investor perorangan – Mereka adalah dana lindung nilai (Hedge) dan bank lain. Sebagian alasannya adalah bank biasanya menjual mortgage dalam jumlah besar. Namun, investor mungkin dapat membeli uang kertas mortgage tunggal melalui broker.

Dua jenis surat mortgage yang dapat dibeli investor adalah:

• Nota Performing – surat yang menyatakan di mana peminjam dalam pembayaran terkini. Jenis investasi ini mungkin sedikit lebih aman, karena kamu tahu peminjam sudah mengetahui pembayaran mereka. Namun, Anda tidak akan bisa mendapatkan surat ini dengan banyak diskon.
• Nota Non-performing – surat yang menyatakan di mana peminjam ketinggalan pembayaran. Surat tertekan ini adalah investasi yang berisiko karena pengembalian tidak datang secara konsisten. Namun, mereka biasanya mendapat diskon yang jauh lebih tinggi daripada Nota Performing.

Ketika suatu entitas membeli surat hipotek, ia mengambil alih semua hak bank atau lembaga keuangan yang menjadi sumber pinjaman. Itu termasuk hak untuk menyita properti. Jadi jika kamu membeli nota non-performing, kamu bisa mencoba membantu peminjam kembali ke jalur pembayaran. Tapi kamu juga bisa mengambil alih pinjaman dan mengambil kendali properti.

Berinvestasi dalam surat hipotek adalah permainan yang sangat berbeda daripada berinvestasi di pasar saham. Seperti halnya peluang investasi lainnya, ada risiko yang terlibat di dalamnya. Kamu mungkin ingin melakukan penelitian terlebih dahulu untuk mengetahui apa yang akan dihadapi.

Diversifikasikan Portofoliomu dengan Investasi Emas Aman di Pluang!

Download aplikasi Pluang di sini untuk membeli emas digital dengan harga paling kompetitif di pasaran! Selisih harga jual-beli terendah dan tanpa biaya tersembunyi apapun. Emas yang kamu beli aman karena disimpan di Kliring Berjangka Indonesia (BUMN), produk emas Pluang dikelola oleh PT PG Berjangka yang sudah terlisensi dan diawasi oleh BAPPEBTI. Kamu juga bisa menarik fisik emasnya dalam bentuk logam mulia Antam dengan kadar 999.9 mulai dari kepingan 1 gram hingga 100 gram!

Simak juga:

Mengenal Compound Interest, Konsep Bunga Lipat Ganda dalam Investasi

Milenial Lebih Suka Baju Pengantin Ramah Lingkungan, Kenapa Ya?

Investasi Lebih Aman, Ketahui Cara Mengelola 7 Risiko Investasi Ini!